Предпроектно проучване.

Когато един инвеститор има идея и стремеж да постигне конкретна цел чрез определен проект, първата важна стъпка е извършването на предпроектно проучване. Предпроектните проучвания са от изключителна важност за последващите действия. Те са основата на техническите проекти и носят необходимата база от данни за последващи действия. Всяка инвестиция започва с визия за крайния резултат, но този резултат зависи от множество фактори, които трябва да бъдат внимателно анализирани предварително.

Целта на предпроектното проучване е да даде реална представа за осъществимостта и рентабилността на проекта – от архитектурна, технологична, икономическа и правна гледна точка. Такъв анализ е особено важен при мащабни инвестиции, където евентуалните разходи и рискове са значителни и е от съществено значение проектът да бъде насочен в правилната посока още от самото начало.

Проучването обикновено завършва с доклад, съдържащ важна техническа и визуална информация – графики, чертежи и анализи. Докладът може да включва също така алтернативни решения, потенциални трудности, както и предложения за справяне с възможни проблеми. Това позволява на проектните ръководители да вземат обосновани решения дали, кога и как да пристъпят към реализация на проекта. В някои случаи резултатите могат да покажат, че проектът е прекалено сложен или прекалено скъп за изпълнение, което може да доведе до неговото преработване, отлагане във времето или прекратяване.

Предпроектните проучвания разглеждат задълбочено въпроси свързани с конкретния парцел за строителство като ситуиране спрямо ОУП, наличие или не на ПУП и на неговите устройствени показатели, както и различни, конкретни административни възбрани за строителство или други особености по ЗУТ за парцела.

Предпроектно проучване на имот в архитектурен план.

При архитектурни проекти, предпроектното проучване се използва за анализ на възможностите за строителство върху посочен конкретен имот. Проучването има за цел да установи какво може реално и законово да бъде изградено на дадения терен.

Това включва:

• Анализ на правния и градоустройствения статут на имота.
• Оценка на възможни пречки и технически ограничения за имота.
• Предложения за възможни различни концептуални решения.
• Изготвяне на основни параметри и документи, необходими за последващо проектиране.
• Основни въпроси, на които проучването трябва да отговори:
• Какво може да се построи на този имот?
• При какви условия?
• Основното съдържание на проекта и условията въздействат ли върху околната среда?
• Кои нормативни изисквания и административни процедури трябва да се спазят?

Необходими документи и стъпки:

• Документи за собственост на имота.
• Скици от кадастралната карта и извлечения от устройствени планове (ПУП, ОУП, РУП).
• Виза за проектиране.
• Геодезическо заснемане и хидрогеоложки проучвания.
• Проверка на възможностите за свързване към инфраструктура (ток, вода, канализация, газ и др.).
• При нужда – процедури по ОВОС (Оценка на въздействието върху околната среда).
• Допълнителни процедури, вкл. изменения на кадастрални и регулационни планове.

Необходими действия и стъпки според имота:

• Изработване на ПУП.
• Отразяване на изменение в кадастралната крата.
• Изработване на план за застрояване.
• Искане на виза и др. съгласно ЗУТ.
• Показатели на застроване /ОУП/:
• Плътност на застрояване на парцел /%/.
• КИНТ /Коефициент на интензивност на застрояване.
• Процент на озеленяване.

Основни градоустройствени показатели:

1. Плътност на застрояване (%):
Това е съотношението между застроената площ на първия етаж / кота нула/ от разположените сгради в имота към общата площ на имота.
Пример: При 50% плътност и парцел от 1000 кв.м, максималната площ на първия етаж е 500 кв.м.

2. Коефициент на интензивност на застрояване (КИНТ):
Показва колко обща разгъната застроена площ (РЗП) може да има сградата. Изчислява се КИНТ умножен по квадратурата на имота по акт за собственост и се получава максималното РЗП на сградата, отговаряща на изискванията на закона. Тук следва да се отчете, че не се включват в правилото тавански помещения високи под 150 см., както и помещенията под кота нула за имота съгласно Наредба №7.
Пример: КИНТ=3 и парцел от 1000 кв.м означава възможност за РЗП на имота до 3000 кв.м /без да включва подземни и ниски тавански помещения/.

3. Процент озеленяване (%):
Минималната част от терена, която трябва да остане озеленена и незастроена. Пример: При 30% изискване за озеленяване, за парцел от 1000 кв.м трябва да се предвидят поне 300 кв.м. зелени площи.

Наблюдаваме при по-малки обекти, сгради – еднофамилни къщи или нискоетажни сгради – тези показатели обикновено не представляват затруднение и лесно се постигат. 

Акцентът тук попада върху спазването на други нормативни изисквания, като спазване на минималните отстояния от съседни имоти.